强化租金监管让年轻人租房更安心

本刊记者 马金言

一笔交出几万元长租租金，却被租赁企业“任性挪用”？退租时，押金总是被中介以各种理由随意克扣？长租公寓监管不力暴雷，租客又要何去何从？

住房是民生大事，安居才能乐业。有效保障租房群体合法权益，既是法治社会的应有之义，也是城市温度和公共服务能力的内在要求。

近日，《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）发布，首次拟明确将住房租金纳入监管，由北京市住房资金管理中心负责押金托管账户和租金监管账户管理工作。

现如今，一线城市仍然是全国住房租赁市场发展的主阵地。2024年伊始住房租赁市场政策仍延续去年以来的主基调，相关政策主要聚焦租赁市场监管和租客权益保障。

对于很多在外打拼的年轻人来说，租房是其进入城市生活的刚需。根据《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》数据显示，截至2023年，我国租房人口已近2.6亿人。其中，北京、上海、广州等大城市租房人口占常住人口的比例达40%以上。如何为庞大的租房群体打造良好租赁市场环境，减少长租公寓暴雷、中介随意克扣费用等各种租房“糟心事”，既关系到他们的幸福感、安全感，也关系到住房租赁企业的健康发展。

近年来，我国不断优化市场环境，规范住房租赁市场，然而，一些地方住房租赁市场问题犹存。在某网站投诉平台，以“租房”为关键词搜索发现，共有3万多条投诉；
其中，租赁机构不退押金的投诉尤其多，以“租房押金”为关键词，检索到13000多条投诉。此外，出租房“打隔断”、合同设置“霸王条款”等方面的投诉案例也比较多。

不少地方纷纷出台、实施了住房租赁方面的地方性法规或相关监管规定：上海市房屋管理局、中国银保监会上海监管局联合印发的《上海市住房租赁交易资金监管实施细则（试行）》开始施行；
广州市住建局发布《广州市住房和城乡建设局关于规范住房租赁市场的通知》；
北京市人大常委会审议通过《北京市住房租赁条例》；
武汉市住房保障和房屋管理局发布《武汉市住房租赁资金实施细则（试行）》。

规范住房租赁市场不是一时之计、一时之策，必须着眼于房地产市场的长远发展，加快住房租赁立法进程。应建立稳定租期和租金等方面的制度，科学界定政府主管部门、房产交易部门之间的权责，明确住房租赁活动各参与主体的权利和义务，赋予出租人与承租人平等的法律地位，最大限度地兼顾不同群体的利益诉求，更好地用法律手段规范租房市场秩序，保障租赁当事人合法权益。

目前，我国住房租赁市场尚不够完善，应把推进和落实保障性租赁住房，作为解决一线城市住房问题的有力工具，加快保障性租赁住房建设，持续加大供给力度；
要完善住房租赁市场监管，一手打击黑中介，治理市场乱象，一手规范住房租赁企业的市场行为，引导住房租赁企业规范化、专业化经营，在提供专业住房租赁服务上发挥正向作用。

那么如何更好地加强住房租赁市场监管，改善市场乱象，提升租房的幸福感、安全感，让广大都市年轻人住有所居，住有宜居？

从现实看，租金押金问题仍是租房群体面临的一大“痛点”。以北京为例，相关调查显示，押金租金纠纷占了住房租赁纠纷的七成以上，主要由押金难退、租金被租赁企业“任性”挪用等引起。此前，一些住房租赁企业为赚取更多利润，将预收的大量租金投入高风险金融活动，后“爆雷”“跑路”，让不少房东和租客遭受经济损失。

要看到，当押金直接交给租赁企业、没有托管账户时，租客在维权时就会天然处于弱势地位，很容易被对方以各种模棱两可的理由“拿捏”。需要请保洁打扫卫生、要收取家具电器折旧费……不少网友在谈及“租房刺客”时就吐槽，一些租房中介在克扣押金时总是有百种理由、千层套路，退还的押金很少能够“完璧归赵”，对此租客却往往无能为力。

为了更好地解决租房纠纷，针对押金、租金退还方式制定合理、可行的实施细则也势在必行。那么应该如何有效防范风险，保障租户的权益？

据了解，《征求意见稿》的适用对象正是承租他人住房从事转租业务的住房租赁企业。将租金和押金监管起来，放进“保险箱”，就能从根源上消除住房租赁企业违规形成“资金池”，防范企业经营风险给租客造成损失。

至于市民个人直接出租房屋、通过中介出租房屋或企业出租自持房屋的情况，则不在租金监管之列。在这类模式下，租金要么由租客直接打给个人房东，要么打给作为“房东”的房屋开发商，而非中介机构，风险较小。

“租房的很多是收入不高的年轻人，几千块钱租金、押金就有可能影响到他们的生活。”北京奥肯律师事务所执行主任李传文说，如果遇到不退押金等情况，按照法律规定，租客可以向法院起诉，但由于诉讼成本高、时间长，不少租客只能忍气吞声。

早在2022年发布的《北京市住房租赁条例》中便明确了，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。上海市也规定了，住房租赁经营机构向承租人收取的租金、押金，应当由承租人直接存入监管账户；
利用个人“租金贷”获得的资金，由贷款机构直接放款至监管账户。深圳市要求，在深圳从事住房租赁经营的企业，应开立银行专户，用于收取承租人押金及租金，被监管资金不得随意使用。

此次《征求意见稿》作为《北京市住房租赁条例》的配套实施细则，对押金托管和租金监管流程、方式提出了更为详细的要求。

“长收短付”模式是此前租赁企业容易发生租金挪用风险的原因之一。随着北京住房租赁条例实施，一些大型租赁企业已逐渐转变为单次收取3个月及以内的房租。

在租房市场，3个月是比较常见的租金支付周期，涉及金额不会过大，时间也不算太长，能较好地保障租客权益。因此，《北京市住房租赁条例》对押金租金问题作出了明确规定，明确企业收取的押金要按合同约定的时间、金额存入托管账户，单次收租超过3个月的租金要先存入第三方专用账户，并且租房者能随时查询到专用账户内余额。

这也意味着，如果租客是月付或季付，租金会和以往一样交给租赁企业；
如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金将全部存入租金监管账户。其中，3个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余租金按月划转，每次划转金额为一个月租金。

这些举措有助于确保专款专用，杜绝企业违规挪用滥用、卷款“跑路”等乱象，有效预防住房租赁纠纷，切实维护百姓合法权益，让租房群体更加安心放心。

在设立押金托管账户的基础上，此次北京市发布的《征求意见稿》还围绕押金退规定了一系列实施细则，比如住房租赁企业应当在合同期满或解除后一个工作日内提出押金退还意见，对拟扣除押金的，应当明确拟出扣除部分费用明细。此外，对承租人不同意押金退还意见、协商无法达成一致等情况，也明确了相关解决方式。

对于各地多发的“退押金难”，《征求意见稿》提出，押金应当按住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户。住房租赁企业应当在住房租赁合同期满或解除后一个工作日内提出押金退还意见。意见中明确是否扣除押金，如拟扣除押金的，应当明确拟扣除部分费用明细。拟扣除部分外押金的本金和同期利息应当及时退还承租人。

承租人应当在住房租赁企业提出押金退还意见后两个工作日内确认是否同意。承租人同意的，押金按退还意见退还。住房租赁企业未在规定时间内提出押金退还意见的，押金的本金和同期利息全部退还至承租人账户。涉及押金退还的，按照押金退还当日中国人民银行活期存款挂牌利率计息，计息周期自存入市资金中心押金托管账户之日起，至押金退还前一日止。

设立第三方专用账户，并将租金和押金纳入监管，有助于减少违规挪用、卷款跑路等乱象，确保专款专用，让人们在租房时更加安心。这一举措，也有益于引导租赁企业真正把精力放在用心提升服务上，而不是想方设法“赚快钱”，随意将客户资金投入高风险的金融活动。

专家表示，资金监管有利于行业的长期稳定发展，也将进一步维护租赁各方合法权益。相关企业应当积极响应，落实政策要求，在合规经营、信用建设、运营监管等方面积极与主管部门对接，助推住房租赁市场平稳健康发展。

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