高品质住宅安装工程质量问题及对策研究

潘俊利，鞠志富

（1.青岛融发工程项目管理有限公司，山东青岛 266000；
2.青岛和达数字技术有限公司，山东青岛 266000）

随着经济环境的变化，住宅地产及相关产业形势已然转变。量变取得的发展已无法满足这个时代的需求，在市场逐渐饱和的情况下，高品质住宅已然成为房地产市场的新宠。然而在过去的时代中，传统的安装工程难以受到足够的重视，很多人认为安装专业只要能满足需求即可，不必过分追求过高的品质。伴随社会的进步，人们对于生活品质的追求也越来越高，因而对住宅有了更多的需求，而安装专业是实现更高要求的主要承担者。利用有效的方式解决高品质住宅施工过程中出现的问题，能够更好的提升高品质住宅的使用品质，为开发商提供更好的销售前景。

高品质住宅安装专业主要有以下特点。

1.1 品控管理

安装专业作为建筑专业的一个重要领域，也影响着建筑的整体质量。因此高品质住宅在施工过程中各参见单位要紧密配合，统一管理。以质量作为最基本要求[1]。

1.2 材料要求

作为高品质住宅，安装专业材料必须秉持优选态度，在合理的成本范围内，综合多家供货商，各品牌档次之间充分调查，选取最优材料，其使用寿命要远大于行业标准，减少甚至避免后续维修。

1.3 功能繁多且专业复杂

高品质住宅除质量要求严苛外。其内部功能繁多，智能化、电力、通风空调、装饰预留、上下水等均有较高的功能要求[2]。

2.1 设计因素

设计及施工过程中因各种因素（营销需求、产品定位混乱、设计任务不明确、市场供需关系调整产品功能、设计失误、图纸设计时间紧迫等）影响频繁变更。而现场受制于工期等影响，面对大量的变更往往会加班加点进行抢工作业，无法确保质量及后续功能顺利实现。

2.2 施工单位

项目实施过程中，很多参见单位往往“重土建、轻安装”，认为安装工程产值远低于建筑专业，无法大量投入相应成本，安装专业人员往往管理多个项目，对安装工程施工过程监督不足，疲于应付。同时，施工单位将安装工程再次进行转包，导致成本进一步下降进而所选择的施工队伍人员能力参差不齐，缺少相应的施工经验，更有甚者看不懂图纸，无证上岗等[3]。

2.3 项目管理

纵观多个施工项目，绝大部分项目依然存在不重视安装的情况[4]。现场施工人员不熟悉规范标准，对于安装隐蔽工程随意应付，马虎了事，施工过程中不负责，对于图纸中施工内容任意改变，不按照规范要求施工。另外，为节约成本，不配备专业的安装专业质检员，仅依靠现场施工人员或监理检查，导致部分问题未能及时发现[5]。

2.4 成本因素

在绝大多数新建项目中，安装工程产值远不及建筑专业产值且对于建筑观感形象影响不大，因此，多数施工单位会选择人员简配、改变隐蔽工程中相应内容、采购“非标”材料以次充好等。另外，为应对当前经济环境，开发商往往会优化原有的产品功能，在业主关注度小的系统进行简配。

3.1 加强设计过程管理

在设计开始之前，建设单位应组织公司运营、营销、设计、客服等多部门充分进行市场调研，深入了解消费者需求，取得真实的市场数据。同时，各部门及时提出己方意见。依据以上内容做出准确的产品定位，制定设计任务书。切勿边设计边施工或频繁变更设计。另外，地产行业不再有以往那种快节奏、高周转、多开发的情形发生。个人认为，房企应专注于高品质产品的开发，适当放缓开发周期，给各阶段留出充分的时间，适当放缓开发周期并非牺牲节点时间，而是需要开发商完善自身的管理体系，在项目立项之初即组织人员参与项目开发过程，多部门协同开展，多步并举，统一指挥，形成流水作业。在以往开发过程中，很多开发商为完成预售等节点，忽略现实情况盲目缩短施工过程工期，却不考虑前期手续、立项等造成的时间延误，以至于产品质量难以保证，造成完工后大面积返修或业主集体投诉事件发生。项目的成本跟多的是取决于优秀的设计及产品制定部门。

3.2 提高施工单位意识

首先，施工单位应从认识上提高认识，加强对于安装工程的重视程度，把安装工程作为项目的重要组成部分。项目开始之前，应合理选择优质的施工单位。确定施工单位后，要严格按照规范及相应法律法规，制定切实可行的施工进度计划，提升质量意识，尤其是项目管理人员，将质量作为项目的生命线。在确定专业分包单位是，深入了解其业绩及企业资质等，严禁资质不合格者进入施工现场。开工后，做好图纸交底及设计答疑等技术准备工作，施工图及设计文件是基础的技术文件，项目部技术管理人员必须熟记图纸，深入了解设计意图，可以更好地了解工程重难点。高品质安装工程的技术含量较高，技术交底格外重要。技术交底是快速高效的技术传递，在项目开始之前，项目技术负责人应根据图纸要求、现场情况及施工规范编制技术交底，施工前组织相关人员进行交底并签字存档。另外，严格落实样板领路制度。让所有参与施工人员对所施工内容有最直观的理解。

其次，还要设立质量控制点，施工技术人员，须清楚工程的每一过程中控制质量的要点、难点。严格把控每一处质量控制点，对于高品质住宅安装工程质量有着十分重大的意义。

另外，在施工过程中应注意细节处理。例如，在新交付项目中，渗漏问题一直是困扰施工单位及业主的最主要问题，而管道根部渗漏占比较高。根据实际情况，很多队伍或单位为节省成本，往往使用保温板加铁丝方式进行模板固定，同时一次性浇筑细石混凝土，防水施工时一次性顺带管根处进行防水处理，这样的做法往往会因管道材质与混凝土及防水材料问题导致无法形成有效的防水层而导致后期渗漏，若业主在装修完成后出现渗漏则会带来更多的维修风险及成本。以上问题，本文提出相应解决方案，供参考。

工艺流程：立管预留洞凿毛及清洗→吊洞模板安装→预留洞施工缝润湿→第一次混凝土浇筑→遇水膨胀止水胶施工→第二次混凝土浇筑→吊洞混凝土养护→吊洞混凝土拆模。

控制要点：封堵前用水浸润洞口，后进行混凝土浇筑，采用高于楼板一个标号的细石进行施工，一个洞口分两次浇筑，第一次浇筑一半，振捣密实。混凝土达到强度要求后进行第二层浇筑，第二层浇筑比楼板低5～10mm，表面抹实压光。

吊洞完成后进行管根加强施工，使用堵漏灵将管道根部并外延十公分进行封堵，蓄水检查无渗漏时，然后进行防水层附加层及整体防水层施工。

必须每道工序进行验收通过，如蓄水完成后管道根部有渗水情况，将吊洞拆除，重新按以上工序进行施工。

3.3 增强项目整体管理能力

项目主要管理人员应树立项目整体意识，充分认识土建、安装、精装等各专业协调配合的重要性。另外，工序复杂、涉及专业种类数量多、系统性较强且施工周期贯穿于项目施工全周期，因此，无法避免与精装、土建等专业进行交叉施工。由于安装工程有着如此特性且影响着项目的整体施工质量，因此，安装工程与其他专业之间应建立密切的联系，既要相互理解，支持、还要相互监督、督促，切实做到配合有序，循序渐进，为项目整体进度共同努力。

加强项目内部各专业人员之间配合。例如，在主体结构开始之前，安装技术人员应主动对接建筑专业人员，仔细对比图纸内容，尤其注意房间布局，结构差异等。切勿因图纸不一致而导致的前期预留出现问题。在车库或基础施工时，应参考景观及建筑图纸图纸，认真审核前提预留套管位置，确保上下水等顺利排出，同时在施工过程中紧盯土建施工进度，及时进行预留，切勿后期拆除模板或水钻开洞等行为造成渗漏。主体施工时，应和土建施工队伍做配合，形成流水作业，确保合理的预留预埋时间，切勿因时间问题引起预留失误而导致后期结构开槽或明配管施工，不仅影响观感同时增加不必要的成本。混凝土浇注时，应安排专业人员进行看守，并对现场浇筑人员交底，振捣时应尽量避免振动棒直接接触预留管线导致移位，若发生破坏应第一时间进行修复。

采取灵活多样的沟通及协调方式，例如定期召开内部沟通会。会议主要对现场进度、技术、要求等进行信息交圈。通过会议，不仅使所有人员准确了解现场全部情况且对于施工过程中各专业出现的交叉、矛盾、冲突等进行有效的沟通解决。另外，项目决策者或主要管理人员在全面了解项目的情况下，及时纠偏，调整施工计划等。现场管理人员也可以依据会议内容，调整安排，更加合理的制定人员及材料等的使用计划。通过项目各专业之间有效的沟通，确保项目工作正常顺利地开展。及时完成各项节点要求。

另外，针对隐蔽工程，应严格贯彻落实“三检”制度，隐蔽前要第一时间通知监理单位进行检查验收，及时发现问题并进行整改，避免后期整改或返工造成的经济损失。对于隐蔽验收，应重点检查材料质量、管径及走向是否满足图纸要求、固定是否符合要求、点位及数量是否有偏差等，待所有人员检查完成并签字后方可进行下一步施工。同时要加大现场检查力度，各级管理人员应保持强烈的质量意识，深入现场一线，各专业紧密协同，发现问题及时解决。

3.4 合理管控成本支出

基于目前行业现状，合理控制成本是各开发商最优的选择。除前期设计阶段是影响成本的最大因素外。材料价格及人工费也同样影响着项目成本的高低。如今，各种简配，劣质材料的使用，人员素质低下导致的使用质量问题产生的投诉充斥着各种新闻的头版头条，而这些问题都是因为解约成本而产生的。但高品质住宅的本质特点就是质量远高于其他住宅。因此，通过使用劣质材料、简配功能等与高品质住宅要求相去甚远。从另一方面考虑，通过使用劣质材料、简配功能来实现降低成本而导致的后期维修、投诉、品牌危机等又无形之中增加了开发商的成本，无异于饮鸩止渴。因此针对成本优化方面有以下建议可供参考。

加强项目管理统筹能力，合理安排施工周期，优化施工流水作业。在合理的情况下压缩施工周期，同时选择优质施工单位及施工人员，确保各分部分项工程一次性成活，减少后期维修带来的无效成本。另外高品质产品带来的影响力无形中增加了更多的收入。

提高成本人员素质，深入研究图纸内容，加强预算端审查能力，减少后期施工时因缺项漏项导致的工程变更签证。

各参见单位应成立相应的采购部门，选用专业人员做好市场调研，深入了不同品牌不同档次材料价格，与多家供货商达成集中采购战略机制，通过区域数量优势获得较低的采购成本。材料品质是影响建筑质量的关键。因此，对于材料质量必须从生产商、供货方、验收、使用等各个环节入手，层层把关，环环相扣，通过健全管理制度，加强检查验收等措施，确保材料质量必须符合设计要求和产品质量标准。严格控制进货渠道，所使用的材料严格按照项目材料管理机制进行验收。正确合理地使用材料，建立管理台账，进行收、发、储、运等各环节的技术管理，并采取有效的措施，避免混料和将不合格的材料使用到工程上，真正落实材料在工程质量及成本控制中的基础地位。

同时，“人”也是影响工程成本的重要因素，个人技术是否符合要求、是否具备责任心、是否有具有良好的职业操守等都可能成为影响项目进展、质量、成本的要点之一。因此在项目成立之初，项目主要管理人员应仔细筛选，选择技术、责任心等满足项目要求的人员。同时在项目实行过程中做好培训及考核机制，对于无法胜任的人员做出及时调整，但对于表现突出人员也要采取相应的奖励机制等。

高品质住宅项目作为地产商在高端市场生存的拳头产品，其质量直接影响了产品的竞争力，而高品质住宅安装工程质量是总体质量的组成部分，一定要给与充分的重视，切实抓好安装工程的质量管理工作，从项目建设全周期开始进行全面管理，提高人员责任意识，严守质量红线，加强项目各参建单位思想，统筹协调各专业之间配合，形成统一协调，齐头并进的局面，同时合理优化成本并提高产品质量。为地产新时代的到来做好准备。

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