刘兴伟
如果上述事实都有证据证明的话,这个案子并不难裁判。李健应当向房东支付租金每年4万元,姜奇应当向李健支付租金5万元。现在姜奇成了房东,李健应该给房东王潇的租金变成了支付给姜奇,两相折抵,每年姜奇还需要向李健支付租金1万元。
但是,为什么总感觉这样的结论有什么地方不对劲?因为很多人可能会转不过来弯:房东都变了,之前的租赁合同还有效吗?
这里面涉及一个比较反直觉的民法重要制度,叫做“买卖不破租赁”。如果没有这个概念,很多涉及租赁和物权变动的案件都容易被绕蒙。
《民法典》第七百二十五条进行了规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”从法条的表述来看,不仅是买卖不破租赁,这里面的“买卖”还是扩大解释,也包括赠与、出资等其他的所有权变动形式。
买卖不破租赁的原则不是一直都有的,可以说,它是社会发展到一定阶段的特定产物。最早的罗马法还是采取“买卖破除租赁”的规则,18世纪时开始不断受到一些法学家的质疑。受到质疑的主要理由是“居住是人生存的基本需求,然而房屋价格太过高昂,承租者大多属于经济上的弱者,如若买卖破除租赁很容易出现房东以产权转讓为由头随意驱逐承租者的情况,不利于保护弱势群体的基本生存需求”。事实上,在我国房价增长过快的时期和地区,也曾出现过承租者的利益难以保障、漂泊在外的年轻人半夜被驱逐出房屋的情形。在18世纪欧洲,类似的情况比我们现在可要严重得多,民怨可想而知。
当然,也有不少法学家是力挺“买卖破除租赁”的,主要理由是物权在法理中的级别比较高,物权优先于债权更加符合法律理性。大哲学家康德就是“破除论”的辩护者,他提出“对于作为财产的一个物件的全部权利超过所有的对人权”。后来德国在制定德国民法典的时候,第一草案确定的还是“买卖破除租赁”的原则,在当时引发了一系列公众抗议事件。在第二草案指定的时候,立法者迫于社会舆论的压力最终采取了“买卖不破租赁”的原则。从此,“买卖不破租赁”成为一项重要的民法制度被延续下来。
回到这个案件中,姜奇出于直觉,觉得购买了房子就购买了全部权利。但是,在法律上房屋所有权构成比较复杂,并不是简单一把钥匙那么简单,比如说是否存在抵押权人、是否附加有未到期的租赁合同,如果存在这些情况,那姜奇所购买的就不是完整的房屋产权。这个案件中,姜奇所购买的就是存在未到期租赁合同而限制使用权的房屋,自然就会引发这一纠纷。
就像前文康德所说“对于作为财产的一个物件的全部权利超过所有的对人权”的法律理性,显然更符合人们的直觉。但法律最终要放到百姓的生活中去,它既要保护百姓的基本产权,也要保障弱者的基本生存需求。正因如此,法律才会变得比较复杂,这种复杂有时也恰是立法者的人文关怀。
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